Por Shereen Siewert

El último inquilino minorista en el centro comercial Wausau Center cerró el lunes, el final de una era para el centro comercial del centro de la ciudad.

El cierre allana el camino para que el centro comercial sea arrasado, lo que permitirá cambios radicales en la propiedad que transformarán el centro de la ciudad.

Cuando Wausau Center abrió en 1983, el centro comercial, entonces propiedad de Jacobs Group, era un bullicioso centro regional de 424,000 pies cuadrados con tres inquilinos principales: JC Penney, Sears y Prange's, que se convirtieron en Younkers. Pero a lo largo de los años, el centro comercial cambió de manos, perdió inquilinos y perdió su atractivo para los compradores, a medida que los grandes minoristas comenzaron a llenar las calles de Rib Mountain y los minoristas en línea crecieron en popularidad.

Wausau Opportunity Zone, Inc., o WOZ, en febrero de 2020 compró el centro comercial a Rialto Capital Management. La compra fue financiada en parte por un par de fundaciones locales, la Fundación Dwight y Linda Davis y la Fundación Judd S. Alexander, en asociación con la ciudad de Wausau. El Concejo Municipal de Wausau aprobó en noviembre una propuesta para gastar $ 4.7 millones para ayudar al grupo a financiar la demolición y el redesarrollo del espacio.

La compra se finalizó el 4 de febrero y fue posible en parte gracias a millones en incentivos financiados por los contribuyentes que incluían transferencia de activos de propiedad de la ciudad a la LLC por $ 1. Esos activos incluyen el antiguo edificio de Sears, que la ciudad compró en 2017 por aproximadamente $ 650,000, y los derechos de tierra y aire de la propiedad.

La propuesta inicial que llegó a la ciudad bajo la administración anterior pedía un préstamo condonable de $ 1 millón para el grupo, que también recibiría siete subvenciones de financiamiento de incremento de impuestos anuales de la ciudad por un total de más de $ 2.2 millones. Según los términos de un nuevo acuerdo negociado por la actual alcaldesa de la ciudad, Katie Rosenberg, la ciudad eliminó los pagos anuales futuros a WOZ de $ 327,000 por año, aproximadamente la misma cantidad que la carga tributaria de 2018 para la propiedad en el momento en que se alcanzó el acuerdo. y redujo el préstamo existente a WOZ de $ 1 millón a $ 660,000. En lugar de un préstamo condonable, como aprobó la administración anterior, esos $ 660,000 se convirtieron en un préstamo sin intereses con pagos anuales de $ 110,000 a partir del 1 de julio de 2022.

Quizás el cambio más significativo al acuerdo de desarrollo negociado por Rosenberg y aprobado por el consejo es la advertencia de que WOZ pagará impuestos inmobiliarios garantizados basados ​​en un valor tasado de $ 7 millones a partir del 1 de enero de 2024, independientemente de la construcción. El desarrollador espera que el valor de las mejoras oscile entre $ 18 y $ 21 millones.

El proyecto es, por definición, expansivo y ambicioso. Se espera que la demolición y restauración de fachadas dañadas o expuestas cueste alrededor de $ 3.5 millones. Se instalarán agua, alcantarillado y tormentas en la nueva red de calles. Se construirán calles temporales para las calles Second, Third y Jackson, mientras que Washington Street se ampliará para el tráfico de dos vías y las comodidades para peatones; se espera que las mejoras de infraestructura cuesten alrededor de $ 1.2 millones.

'Terminación de la operación' - y respuesta a las críticas públicas

Desde que WOZ compró el centro comercial, los negocios dentro, una combinación de minoristas locales y nacionales, cambiaron sus operaciones o cerraron por completo. Los esfuerzos del grupo se describieron en correos electrónicos obtenidos por Wausau Pilot & Review y se promocionaron como "Terminación de la operación", un plan para despejar el centro comercial para dar paso al nuevo desarrollo.

En septiembre, como parte de la operación, se notificó por correo certificado a una docena de minoristas que sus contratos de arrendamiento no se renovarían y que tendrían que desalojar a fines de enero. Esos minoristas tenían una fecha de vencimiento natural del 31 de enero de 2021 o eran inquilinos de mes a mes.

Captura de pantalla: correo electrónico del 27 de septiembre de 2020 de MidAmerica a las partes interesadas de WOZ sobre "Terminación de la operación", el nombre utilizado para referirse a la rescisión de los arrendamientos de las tiendas en Wausau Center Mall.

Desde entonces, Buckle, Maurice's y Spencer Gifts optaron por trasladarse a Rib Mountain Drive. Masaje de reflexología se trasladó a 315 N. Third St. en el centro de Wausau. Otras empresas aún no han anunciado sus planes, aunque algunas han cerrado de forma permanente.

Aunque el entusiasmo público por el proyecto fue en gran parte positivo, muchos residentes se opusieron públicamente a la inversión de los contribuyentes en el proyecto. En un aparente esfuerzo por contrarrestar esa crítica, WOZ se embarcó en un esfuerzo dedicado para reunir el apoyo del público y movilizó a las partes interesadas del centro para enviar un mensaje positivo y unificado.

"... me parece que, basado en la reunión del comité del consejo de la ciudad, deberíamos escribir a los miembros de la cámara y de GWPP para que firmen una carta de apoyo", escribió Jim McIntyre, en un correo electrónico al presidente y director ejecutivo de la Cámara de Comercio de la región de Wausau, Dave Eckmann, junto con Gary Freels, Jeff Stubbe, MaryAnne Groat y Mark Craig. "Creo que también será importante que un grupo de jóvenes profesionales haga (lo) mismo".

"Jim, veré si puedo crear energía con las estrellas jóvenes con las que he estado dialogando", respondió Jeff Stubbe.

Como resultado de esos esfuerzos, se enviaron más de una docena de cartas al consejo y se incluyeron en el paquete de la ciudad para su consideración.

En un correo electrónico a la junta directiva de WOZ, Chuck Ghidorzi, quien ha sido nombrado director gerente del desarrollo, expresó su entusiasmo por la oportunidad que presenta el proyecto.

“Estoy deseando que llegue el próximo mes con nuestro equipo y comunidad para avanzar y 'desbloquear nuestra fantástica oportunidad'”, escribió Ghidorzi.

El centro comercial está ubicado dentro de una denominada "zona de oportunidad", designada como tal a través de los recortes de impuestos federales y las leyes laborales de 2017. El programa tiene como objetivo impulsar la inversión a largo plazo en áreas designadas y con dificultades económicas en todo el país, al tiempo que ofrece incentivos fiscales potencialmente lucrativos a los inversores inmobiliarios.

Según los términos del programa, los inversores pueden diferir las ganancias de capital de una inversión anterior si el dinero se reinvierte en un activo de "zona de oportunidad". Los inversores también pueden aprovechar la asistencia adicional, como la financiación del distrito de incremento de impuestos (TIF). Ver una descripción del programa de zona de oportunidad aquí.

Mirando hacia el futuro

El cierre se produce aproximadamente cinco años después de que los líderes de la ciudad aprobaran un plan de $ 4.1 millones para ayudar al ex propietario CBL con mejoras físicas para el centro comercial. Parte del plan de CBL, que nunca se materializó, implicó trasladar lo que entonces era Younkers al espacio que alguna vez ocupó JC Penney. En ese momento, los representantes de CBL dijeron que trasladar a Younkers era fundamental para mantener abierta la tienda ancla.

La medida nunca sucedió, y Younkers finalmente cerró en 2018 después de que la empresa matriz Bon-Ton cerró. CBL se alejó de la propiedad del centro comercial, que se vendió en julio de 2017 por $ 12.8 millones a Rialto, con sede en Miami, en una venta del alguacil.

En cuanto a la inversión anterior de 4.1 millones de dólares, esos dólares se utilizaron posteriormente de otras formas. En febrero de 2018, la directora de finanzas de Wausau, Maryanne Groat, le dijo a Wausau Pilot and Review que el préstamo de $ 4.1 millones obtenido por la ciudad y destinado al centro comercial había sido "reutilizado" desde entonces. La ciudad usó $ 650,000 para adquirir la antigua propiedad de Sears y dedicó $ 750,000 para extender Fulton Street como parte del proyecto de la ribera. Los $ 2,740,000 restantes se redirigieron al proyecto Riverlife de la ciudad, dijo Groat. Pero desde ese momento, el precio del proyecto de Fulton Street bajó después de que la ciudad recibió subvenciones y el tamaño del proyecto disminuyó, liberando algunos de esos fondos.

Los planificadores del proyecto piden cambios importantes que incluyen ejecutar una parte de Third Street a través de lo que ahora es el centro del centro comercial, terminando en la entrada de HOM Furniture, que se renovará. Third Street se cruzará con una Jackson Street recién construida, que terminará en Fifth Street, según el plan. Second Street correrá desde Washington Street a través del centro comercial actual hasta Forest Street.

Lo que una vez fue JC Penney se abrirá con dos edificios y espacios verdes, mientras que la parte del centro comercial frente a Washington Street se convertirá en unidades de 3 a 4 pisos con tiendas minoristas en el nivel inferior y residencial en la parte superior. El estacionamiento subterráneo agregaría más de 500 espacios de estacionamiento a los aproximadamente 1,500 espacios existentes en el centro de la ciudad.

El dinero destinado por la ciudad incluirá hasta $ 3.5 millones para demoler el centro comercial, incluidas las antiguas tiendas ancla Sears y JC Penney, y restaurar las paredes expuestas para Hom Furniture, que adquirió el antiguo ancla Prange. El trabajo comenzará en julio y concluirá unos 15 meses después, según el resumen de la hoja de términos más reciente.

Después de la demolición, WOZ dedicará aproximadamente 95,000 pies cuadrados de terreno para extender las calles, aceras y servicios públicos de las calles Second, Third, Jackson y Washington.

La primera fase de demolición comenzará en mayo.