Después de 17 años en la Fuerza Aérea, Zach Skrede estaba encantado de volver a casa.
Skrede, que creció aproximadamente media hora al sur de Madison, se mudó a la ciudad de Easton en el condado de Adams, Wisconsin, en 2019. Aceptó un trabajo en la Institución Correccional Federal de Oxford, una prisión federal de seguridad media, como técnico de ingeniería de instalaciones. para ayudar en parte con un proyecto de renovación del techo.
A unas pocas millas de la prisión, compró una casa de un piso en Elk Avenue con 20 acres de propiedad.
Skrede, de 38 años, tenía grandes sueños para la tierra. Imaginó construir un pozo de fuego, crear un espacio para acampar y hospedar a amigos. Después de que le diagnosticaron esclerosis múltiple en 2020, planeó construir una casa más accesible en la propiedad para satisfacer sus necesidades de salud, un lugar donde pudiera establecerse con su prometida Kristen y su hijo Justin de 16 años, quien visita para veranos y vacaciones.
En retrospectiva, Skrede dijo que debería haberse dado cuenta de que había una trampa.
“Debería haber sabido que era una de esas cosas demasiado buenas para ser verdad”, dijo.
Un día en el trabajo, Skrede le contó a un colega en la prisión sobre su propiedad escondida en el bosque. El compañero de trabajo comenzó a hacer preguntas sobre cómo se veían la casa y el sótano.
“Empezó a decir: 'Oh, Dios, sí, esa casa me suena familiar. … Creo que esa es la casa de Brazos que tienes'”, dijo Skrede. “Y le pregunté: 'Está bien, ¿qué diablos es eso?' ”
Fue entonces cuando la propiedad soñada de Skrede se convirtió en una pesadilla.
Casa propiedad de empresa de techado
Resulta que la tierra de Skrede había sido propiedad anteriormente de Brazos Uretano Inc., un contratista de techos con sede en Texas. El propietario de Brazos compró la propiedad en 2015 cuando se contrató a la empresa para completar parte de la renovación del techo de la prisión, el mismo proyecto para el que se contrató a Skrede.
Durante el proyecto, la Administración de Seguridad y Salud Ocupacional citado Brazos por violaciones de seguridad en el lugar de trabajo en la prisión. Luego, la empresa cometió otras infracciones, entre ellas arrojar ilegalmente escombros de techos en lo que ahora es propiedad de Skrede. Ese desecho contenía asbesto, un mineral cancerígeno.
Después de recibir una queja, el Departamento de Recursos Naturales de Wisconsin inspeccionó la propiedad de Brazos en noviembre de 2015, donde la agencia descubrió que se estaba utilizando para verter desechos de techos. Las muestras de los escombros dieron positivo por asbesto. Brazos proporcionó la documentación de la limpieza y el DNR cerró el caso.
Pero el bien intencionado plan de remediación del DNR fue un fracaso.
Cinco años después de la limpieza inicial, y tres meses después de que Skrede comprara el terreno, descubrió montones de material que contenía asbesto escondidos en los árboles y parcialmente enterrados en la propiedad. Más allá de las posibles consecuencias para la salud, Skrede sintió un golpe financiero drástico. Según una tasación que encargó a principios de 2022, la propiedad, que compró por $265,000, se estimó en $5,000. La limpieza podría haberle costado tanto como $1.2 millones.
Cuando Skrede confrontó al DNR en marzo de 2020 sobre el asbesto restante, se encontró atrapado en una maraña de burocracia e inacción que duró más de dos años. Fue solo en octubre que Skrede, Brazos y el DNR llegaron a un acuerdo para limpiarlo. Entre ayuda legal y estimaciones de remediación, Skrede ha gastado casi $25,000.
Los 'compradores inocentes' no siempre están protegidos
La situación de Skrede se hace eco de las dificultades que enfrentan los llamados compradores inocentes en todo Wisconsin cuando alguien más contamina su propiedad. De aguas subterráneas contaminadas con estiércol a PFAS en agua potable, los propietarios individuales pueden quedarse solos para mitigar los peligros ambientales sin suficientes fondos estatales para cubrir las limpiezas. Según la ley estatal, los propietarios a veces incluso se ven obligados a limpiar la contaminación anterior.
En los últimos años, los legisladores de Wisconsin han presentado proyectos de ley bipartidistas para ayudar a algunos compradores inocentes, pero esas medidas no se aprobaron.
El DNR y otros grupos de trabajo no han cuantificado cuántos propietarios individuales enfrentan este problema. Sin embargo, Rob Lee, un abogado de Midwest Environmental Advocates que se especializa en la regulación de sustancias peligrosas, dijo que las situaciones de compradores inocentes no son únicas.
“Ciertamente ha habido personas y empresas que han comprado propiedades... (y) no tenían idea porque (la contaminación) no se reveló”, dijo Lee. “Ese es un problema muy real. Hay personas en comunidades de todo el estado que se encuentran en este lugar donde no son culpables, en realidad, por la descarga, pero sin embargo son responsables de ella”.
En una declaración a Wisconsin Watch, el DNR dijo que carece de "información suficiente" para determinar cómo permaneció el material que contenía asbesto en la propiedad de Skrede y que no emprenderá más acciones contra Brazos después de la limpieza de octubre.
“Los materiales identificados en 2020 son el mismo tipo de material para techos que se identificó en 2015”, dijo el DNR. “Sin embargo, el departamento no puede especular sobre lo que pudo haber sucedido y debe tomar decisiones basadas en hechos”.
Brazos Urethane no respondió a múltiples solicitudes de comentarios.
Incluso con la limpieza terminada, la lucha de Skrede para restaurar completamente la propiedad y recuperar todo el dinero que ha perdido está lejos de terminar.
“La primera llamada al DNR... en ese mismo momento, deberían haber dicho 'Dios mío, sí, nos perdimos algo. ¿Qué podemos hacer para corregirlo? " él dijo. “En lugar de eso, se dieron la vuelta y dijeron: '¿Qué podemos hacer para que esto desaparezca lo más rápido posible?' Supongo que realmente no había interés en resolver el problema, solo estaba poniendo fin al problema”.
Brazos: 'Proceso ambientalmente racional'
Amianto es un mineral cancerígeno resistente al calor que fue ampliamente utilizado en la construcción como aislante. Se estima que causa 40,000 muertes en los EE. UU. cada año y está relacionado con afecciones que incluyen asbestosis, cáncer de pulmón y mesotelioma. cincuenta y cinco países han prohibido el asbesto, pero no los Estados Unidos.
El personal del DNR determinó que Brazos había arrojado al menos 150 yardas cúbicas de material que contenía asbesto. De acuerdo con la Informe de inspección del DNR, el material era “friable”, lo que significa que se pulveriza fácilmente en fibras que se pueden inhalar, la forma más peligrosa de asbesto.
El DNR citado Brazos por arrojar ilegalmente el material cargado de asbesto y presuntas violaciones de otras leyes sobre contaminación del aire y desechos sólidos.
En su defensa, los representantes de Brazos afirmaron que los empleados separaron el material que contenía asbesto para que las capas "biodegradables" pudieran usarse como base para la carretera. Múltiples correos electrónicos de DNR refutaron que el material podría reutilizarse de manera segura.
En un correo electrónico a los funcionarios del DNR, Howard Wallace Scoggins III, propietario de Brazos Urethane, dijo que la compañía pensó que “esparcir el material en la propiedad sería el proceso más ambientalmente racional”.
Los problemas comienzan en la prisión.
Según documentos obtenido por Wisconsin Watch, OSHA multó por separado a Brazos por tres infracciones durante el proyecto de remoción del techo.
Brazos recibió dos citaciones por no utilizar las medidas de seguridad adecuadas para evitar que los empleados se cayeran de los andamios y del techo. Otra citación fue por no monitorear la exposición de los empleados a un químico en la espuma del techo vinculada a afecciones respiratorias.
OSHA también investigó las preocupaciones de los empleados penitenciarios con respecto a la posible exposición al asbesto. Los empleados presentaron una queja adicional a través de su sindicato local, interno documentos DNR mostrar. Pero el monitoreo del aire durante la inspección de un día de OSHA no encontró violaciones.
Las quejas afirmó Los empleados de Brazos arrojaron escombros al suelo sin conducto, creando un peligro. Sin embargo, OSHA encontró que se usó un conducto el día de su inspección. El DNR alegó una conducta similar en un aviso de carta de infracción, incluido que la empresa despejó el techo con un soplador de hojas y arrojó material seco que contenía amianto por un conducto abierto. Ese aviso no condujo a ninguna acción de ejecución.
En una declaración a Wisconsin Watch, la Oficina Federal de Prisiones no respondió preguntas específicas sobre el caso, pero dijo que tiene procedimientos para comprometerse con el personal y los sindicatos de empleados para garantizar el cumplimiento de las leyes y regulaciones ambientales, de salud y seguridad federales y estatales.
limpieza fallida
Un escenario similar se desarrolló en la limpieza de la propiedad de Elk Avenue, según los registros DNR obtenidos por Skrede y Wisconsin Watch.
El DNR ordenó a Brazos que limpiara el material que contenía asbesto hasta que fuera "despejado hasta el suelo desnudo" sin "ninguna indicación de material de desecho visualmente evidente".
La empresa inició la limpieza a finales de noviembre de 2015. En los primeros aviso de infracción, el DNR dijo que el personal del departamento “necesitaría observar el sitio una vez finalizado para determinar si la limpieza es adecuada”. El 4 de diciembre de 2015, el personal del DNR inspeccionó el trabajo.
Pero la limpieza aún no estaba completa: la compañía continuó sacando desechos de la propiedad hasta el 10 de diciembre de 2015.
El DNR dijo en un comunicado que encontró “una pila de material” que permaneció en el sitio durante su inspección del 4 de diciembre, que la agencia ordenó a Brazos que recogiera. El departamento utilizó manifiestos de desechos y fotografías proporcionadas por Brazos para cerrar el caso. La empresa pagó una multa de $3,057.50 por violar los requisitos de eliminación de desechos.
Cinco años más tarde, después de que Skrede descubriera parches de material negro parecido al asfalto esparcidos por su propiedad y supiera que el DNR había ordenado una limpieza, se preguntó: ¿Cómo se les pasó por alto?
Lee, el abogado de Midwest Environmental Advocates, dijo que el DNR debe depender de las partes responsables para completar debidamente las limpiezas debido a los requisitos legales establecidos por la Legislatura y las limitaciones de recursos. Lee lo describió como una "revisión de escritorio" en la que el departamento supervisa los resultados de las pruebas y los documentos proporcionados por la parte responsable antes de cerrar un caso.
“Hay un nivel de confianza construido allí (para) las partes responsables. Es de su interés y del DNR que todos estén al tanto de lo que está sucediendo”, dijo Lee. “Pero si no es así, puede ser difícil para el DNR demostrarlo”.
En junio de 2020, la especialista en cumplimiento del DNR, Deborah Dix, aconsejó inicialmente a Skrede que contratara a un contratista y lo limpiara él mismo. Dix también había estado involucrado en la inspección de 2015.
El DNR terminó realizando otra inspección del sitio en agosto, luego de lo cual la agencia reabrió el caso contra Brazos y nuevamente ordenó a la compañía que limpiara la propiedad.
Evidencia negada, limpieza retrasada
Pero una serie de conflictos detuvo la limpieza durante unos dos años. Brazos y el DNR se negaron a reconocer que el material que contenía asbesto era friable, lo que contradecía la propia evaluación del departamento de 2015 de que era friable o estaba unido de forma suelta.
Henry Anderson, un epidemiólogo estatal jubilado que estudió el asbesto, dijo que cuando el asbesto es friable, es más fácil inhalar las fibras microscópicas tóxicas, que pueden cicatrizar los pulmones y matar células. El asbesto puede permanecer suspendido en el aire, dijo, y las personas que están expuestas deben tener especial cuidado para evitar derramarlo en espacios cerrados.
“El riesgo es no saberlo”, dijo Anderson. “Es una cuestión de prevención, si eres consciente de ello”.
Pero Skrede no sabía sobre el asbesto. Cortó el césped, sus perros jugaron en él y caminó por las áreas contaminadas, exponiéndose regularmente. Skrede teme que la determinación no friable de la agencia pueda perjudicar sus posibilidades de compensación financiera por futuros problemas médicos.
Lo que más le preocupa es su hijo, que estuvo expuesto por primera vez cuando tenía 14 años. décadas para que se materialicen los efectos de la exposición al asbesto.
"¿Estarías feliz de tener una tos al azar a los 30?" dijo Skrede. “No es como si les estuviera exigiendo millones de dólares ni nada por el estilo, solo para tener algún tipo de tranquilidad médica en el futuro”.
El DNR dijo en un comunicado que el asbesto de 2015 se consideró friable, y la inspección de 2020 encontró contenido "consistente" con los hallazgos de 2015. El departamento no tomó muestras para determinar la friabilidad en 2020, pero dijo que el material finalmente se manejó como si fuera friable en la limpieza de 2022.
La friabilidad del asbesto también afecta el cuidado con el que debe manipularse, lo que puede aumentar los costos de limpieza. Skrede dijo que una estimación de remediación que clasificó el material como no friable fue de alrededor de $ 85,000. Otra estimación no friable fue tan baja como $ 14,050. Pero una estimación encargada por Skrede que clasificó el material como friable fue de 1.2 millones de dólares.
pregunta de responsabilidad
Skrede también se opuso a que Brazos se encargara de la limpieza. Lo comparó con "permitir que los delincuentes regresen a la escena del crimen, limpiar su propia evidencia y salir corriendo de la ciudad, libres sin más acción".
“Está bastante desordenado”, dijo.
Sin embargo, bajo la “ley de derrames”, la regulación emblemática de Wisconsin que aborda la contaminación ambiental, Skrede no tuvo más remedio que dejar que Brazos continuara con la limpieza.
La ley de derrames sostiene que cualquiera que causa, posee o controla una descarga de sustancias peligrosas es responsable de limpiarlo. Dado que Skrede es el propietario actual de la propiedad, eso significa que podría ser financieramente responsable de la limpieza si no deja que Brazos la complete, según John Robinson, un exfuncionario del DNR que hizo cumplir la ley.
Skrede inicialmente se negó a dejar que Brazos entrara en su propiedad, pero el DNR respondió con una carta dicho esto, es posible que tenga que "completar la limpieza a (su) propio costo", lo que Skrede percibió como una amenaza.
“Ya dejaron en claro que pueden y me harán responsable de ello”, dijo.
Algunos habitantes de Wisconsin se enfrentan solos a la contaminación
Si bien el DNR primero busca al contaminador original, Lee dijo que la naturaleza de la ley de derrames significa que las personas pueden tener que pagar por la contaminación que no causaron.
“El punto central de la ley de derrames es transferir el costo de la limpieza a aquellos que soportan esa carga de manera más apropiada”, dijo Lee. “Puede que no siempre sea la persona que tenía el tambor de 55 galones y lo estaba tirando en cualquier cuerpo de agua, pero el punto es que el estado y los contribuyentes no deberían tener que pagar esa carga”.
Si bien algunos residentes de Wisconsin son legalmente responsables según la ley de derrames, los particulares en general tienen pocos recursos públicos para ayudar a pagar la remediación. A veces, las personas pueden comprar una propiedad sin saber acerca de la contaminación previa, o la contaminación puede propagarse de una fuente a otras propiedades. Este es un problema común con nitrato — una de las aguas subterráneas más comunes de Wisconsin contaminantes que proviene de estiércol, fertilizantes y sistemas sépticos.
Las personas pueden demandar a los contaminadores originales si no revelaron la contaminación. Pero Robinson dijo que esta ruta puede ser costosa y consumir mucho tiempo. La contaminación “heredada”, en la que la empresa o persona responsable de la contaminación ya no existe, es otro problema.
“Hay otros fondos que pagarán por nuevos pozos u otras cosas para proteger a esas partes inocentes, pero no hay suficiente dinero”, dijo Robinson.
Por ejemplo, el gobernador Tony Evers lanzó un programa de subvenciones de $ 10 millones en agosto para ayudar a las personas a reemplazar o reconstruir pozos privados de agua potable contaminados. Se espera que el programa ayude a poco más de 1,000 hogares.
Sin embargo, una los encuestados comisionado por la Asamblea Legislativa estima que al menos 42,000 pozos privados no cumplen con los requisitos sanitarios establecidos para el salitre. El costo de reemplazar esos pozos supera los $440 millones.
La legislación de 'compradores inocentes' se estanca
La Legislatura de Wisconsin ha tratado recientemente de ayudar a los "compradores inocentes". proyectos de ley propuestos en 2017 y 2021 habría creado exenciones de responsabilidad para los compradores que compraron propiedades entre la promulgación de la ley de derrames en 1978 y leyes de divulgación obligatoria en 1992, que requieren que cualquier persona que venda una propiedad revele tales defectos.
El DNR no rastrea el estado legal de las partes responsables. Sin embargo, a principios de este año, el departamento estimado que el proyecto de ley del "comprador inocente" de 2021 habría ayudado al 5-10% de los 16,600 sitios conocidos documentados bajo la ley de derrames.
En un memorando, el Grupo de Estudio de Brownfields de Wisconsin, un subcomité de científicos, abogados e investigadores, dijo que la falta de recursos para ayudar a las personas a pagar la remediación en comparación con los numerosos mecanismos de financiación disponibles para los municipios y las empresas “plantea una cuestión de equidad en el actual sistema."
Si bien la legislación no ayudaría a Skrede, ayudaría a Ken Koeppler, un residente de Madison que descubierto en 2015 que una propiedad que compró en 1987 era una antigua tintorería. Desde que el DNR lo nombró parte responsable, Koeppler ha gastado más de $50,000 en remediación, servicios legales y otros costos "sin final a la vista". Durante los próximos tres años, estima que gastará $100,000 adicionales.
“Tenía la impresión de que si… solo hacía este paso más de la investigación, entonces tal vez podríamos limpiar esto”, dijo. “Pero desde entonces he aprendido que hay un largo camino antes de que pueda cerrarse. Parece que estaba ganando cinco y diez centavos hasta que dije que no tengo más dinero para gastar en esto”.
A pesar del apoyo bipartidista, ambos proyectos de ley fracasaron. En una carta a la Legislatura, la representante del DNR, Christine Haag, dijo que la legislación podría obstaculizar la aplicación de la ley de derrames por parte del DNR, que es ya bajo amenaza debido a una demanda que desafía la capacidad de la agencia para ordenar limpiezas de contaminantes no regulados, como SPDC, a veces llamados “químicos para siempre”.
En un comunicado, el DNR dijo que la legislación del "comprador inocente" "no aseguró que el público esté protegido de la exposición a la contaminación" y podría haber creado cientos de terrenos baldíos, que son propiedades que no se aprovechan o desarrollan por la contaminación ambiental.
Después de que la legislación fracasara, el DNR dijo que su programa de Remediación y Reurbanización continuó las conversaciones con los legisladores sobre una propuesta conocida como "Revitalizar Wisconsin", que proporcionaría subvenciones y servicios a los gobiernos locales y a las partes privadas que no causaron la contaminación para cubrir por completo los costos de limpieza. . La propuesta permaneció en forma de borrador cuando la Legislatura levantó la última sesión, pero el departamento está en conversaciones preliminares sobre la propuesta para la próxima sesión legislativa.
¿Quién lo paga?
Otros estados ofrecen una advertencia sobre las exenciones de responsabilidad. En Michigan, hogar de un estándar de responsabilidad más flexible que la ley de derrames, se estima que 14,000 sitios carecen de una parte responsable designada. Faltan fondos estatales para abordar estos terrenos abandonados, lo que significa que miles de sitios permanecen contaminados y sin desarrollar.
Hacer cambios financieramente sostenibles y evitar una situación como la de Michigan requeriría que la Legislatura proporcione más fondos para ayudar a los propietarios involuntarios, dijeron Robinson y Lee. “Si cambias la responsabilidad, la responsabilidad no desaparece. El problema, la degradación del medio ambiente, no desaparece”, dijo Robinson.
“Al final del día, ¿quién lo paga?”
Según el DNR, costaría 62 a 416 millones de dólares para investigar y limpiar todas las propiedades que habrían estado exentas bajo la legislación de "comprador inocente" de 2021.
Las limpiezas financiadas por el estado recuperan sus costos, y algo más, según muestra la investigación. La inversión estatal de $121.4 millones para convertir terrenos baldíos en propiedades utilizables recuperó $ 1.77 mil millones de los ingresos fiscales generados por los nuevos ocupantes, un rendimiento de más de 14 veces, según el Centro de Investigación Económica y Fiscal de la Universidad de Wisconsin-Whitewater.
Independientemente del costo o el retorno de la inversión, Koeppler cree que el estado debe encontrar un término medio.
“El hecho de que no exista el financiamiento para hacer todo lo necesario no es una justificación para destruir la vida de algún propietario inocente y llevarlo a la bancarrota”, dijo.
El sistema estatal es 'tremendamente ineficaz'
Después de más de dos años de regateos con el DNR y Brazos, la propiedad de Skrede finalmente se limpió en octubre. El departamento realizó tres visitas al sitio, dos veces indicando a Brazos que se requería más limpieza antes de que la agencia estuviera satisfecha.
El contratista en el sitio removió hasta 1,500 yardas cúbicas de escombros de material para techos, cinco veces más de lo estimado originalmente. Eso es suficiente para llenar unos 100 camiones hormigonera.
El DNR cerró oficialmente el caso de Skrede el 30 de noviembre. En una declaración a Wisconsin Watch, el DNR dijo que la finalización de la limpieza por parte de Brazos “sirve al propósito regulatorio” y no requeriría ninguna acción adicional. La agencia dijo que carecía de recursos para una investigación adicional, que dijeron que "parece poco probable que avance en este resultado regulatorio".
“Simplemente dice mucho del servicio público que pagamos para manejar estos problemas y proteger a las personas y el medio ambiente en el estado”, dijo Skrede. “Simplemente son tremendamente ineficaces”.
Sin embargo, la Agencia de Protección Ambiental continúa investigando el caso. Un portavoz de la EPA dijo que la agencia no puede comentar sobre acciones de ejecución pendientes o activas.
Skrede también está iniciando acciones legales para recuperar sus pérdidas financieras y cubrir posibles problemas de salud futuros, incluido un pleito contra el agente inmobiliario que le vendió la propiedad.
Él busca mecanismos más proactivos para proteger a los propietarios, como una base de datos pública que permitiría a los compradores potenciales investigar la contaminación previa en la tierra. Actualmente, el estado no exige el seguimiento de desechos sólidos.
El DNR ha presentado propuestas anteriores para crear una base de datos, según Robinson, quien calificó ese resultado como “ideal”. Actualmente, diferentes ramas y programas de la agencia recopilan información en varios formatos para bases de datos separadas, algunas internas y otras públicas.
Base de datos unificada costosa
En una declaración a Wisconsin Watch, el DNR dijo que la agencia no tiene planes actuales para construir una base de datos de este tipo, citando la falta de fondos y autoridad legal para seleccionar la información necesaria.
“Se necesita mucho tiempo y esfuerzo para configurar esos sistemas”, dijo Robinson. “Ellos (DNR) no han hecho esa inversión”.
Con su propiedad limpia, los sueños de Skrede finalmente han vuelto a enfocarse. Planea comenzar a construir una casa para acomodar sus inminentes problemas de salud en el momento en que la hierba vuelva a crecer.
No puede predecir si volverá a estar completo, financiera o emocionalmente.
“Quieres tener un poco más de esperanza en el sistema que eso, pero cuando sale así, deja un sabor bastante amargo en la boca”.
La ex pasante de Wisconsin Watch, Dana Brandt, contribuyó a este informe. La organización sin fines de lucro Wisconsin Watch (www.WisconsinWatch.org) colabora con WPR, PBS Wisconsin, otros medios de comunicación y la Escuela de Periodismo y Comunicación de Masas de la Universidad de Wisconsin-Madison. Todos los trabajos creados, publicados, publicados o difundidos por Wisconsin Watch no reflejan necesariamente los puntos de vista u opiniones de UW-Madison o cualquiera de sus afiliados.
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